Der Tiroler Tourismusexperte Dr. Klaus Ennemoser erklärt, welche Parameter den Wert einer Hotel-Immobilie nachhaltig beeinflussen.
Die Covid-Pandemie hat den Tourismus und damit die Hotellerie stark beeinflusst. Erstmalig in der Tourismusgeschichte wurden die sonst erfolgsverwöhnten Stadthotels gegenüber den Ferienhotels härter getroffen. Investoren setzen nun vermehrt auf das ehemalige Stiefkind Ferienhotellerie.
| Neue Betriebskonzepte |
Bereits vor der Pandemie – und unabhängig davon – hat sich langsam ein Paradigmenwechsel in der Hotellerie vollzogen, der sich nun beschleunigt. Das Hotel-Angebot wird vermehrt auf Effizienz getrimmt. Nicht nur in der Stadthotellerie werden Flächeneffizienz und stylisches Ambiente forciert. Boutique-Hotels und Long Stay-Konzepte erfahren einen Boom. Durch Schließungen und Conversions scheiden Objekte aus, die sich ohnehin am Ende des Lebenszyklus befinden. Insgesamt wird sich das Angebot nicht reduzieren, sondern mit neuen Konzepten erstarken.
| Internationalere Architektur |
Schon seit längerer Zeit ist auch die Hotelarchitektur im Wandel; eine moderne alpine Architektur lässt die anbiedernden „Lederhosen-Hotels“ der Boom-Jahre altbacken aussehen, die bei den Millennials nicht mehr punkten.
| Besinnung auf das Wesentliche |
Ein nicht unerheblicher Anteil an Mitarbeitern hat im Lauf der Pandemie die Tourismusindustrie verlassen und sich anderen Branchen zugewandt. Auch sind mehr oder weniger zwei Jahrgänge an Lehrlingen ausgefallen. Ebenso wirkt sich der gesellschaftliche Wandel verstärkt auf die Gastronomie und Hotellerie aus. Auch wenn die Branche mit neuen Arbeitszeitmodellen und Angeboten für eine bessere Work-Life-Balance entgegensteuert, wird der Fachkräftemangel noch länger ein Problem sein.
Das hat dazu geführt, dass sich Hotels mehr auf das Wesentliche konzentrieren und das Angebot an Nebenleistungen einschränken. Selbstverständlich wird es auch künftig in höheren Kategorien eine umfassende Dienstleistung geben, jedoch wird sich der Preis dafür deutlich erhöhen.
| Investoren übernehmen |
Zwar gibt es immer noch eine große Anzahl an familiengeführten Hotels, aber es bilden sich zusehends kleinere Hotelketten, die ein Portfolio von 10 bis 20 Hotels anstreben, um mit einer wettbewerbsfähigen Größe von Synergieeffekten zu profitieren.
| Werthaltigkeit |
Hotels sind Betreiber-Immobilien und ihr Wert leitet sich vom erzielten bzw. erzielbaren Cashflow ab. Entscheidenden Einfluss auf den Wert haben somit das Betriebskonzept, die Flächeneffizienz und das Kostenmanagement. Die Rendite aus dem langfristigen Wertzuwachs von Grund und Boden wird erst bei einem allfälligen Verkauf ausgeschüttet.
